これから不動産投資を始める方が知っておくべき4つのこと

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不動産投資

みなさんこんばんは。

当サイトをご覧いただきありがとうございます。このサイトに訪れたきっかけは「もっと簡単にお金を稼げる方法はないかな」「仕事が辛い、もっと楽がしたい」「働きたくない、できれば一生ダラダラのんびりしていたい」などと思って来ていただけた方もいるかもしれません。

そういった方には非常に残念な事実ですが、既に資産を構築している以外の方が楽して稼ぐことはほぼ100%不可能です。

資産形成にはとにかく時間が必要です。私は30代になってから資産の構築に挑戦していますが、資産形成は早く始めればそれだけ効果が出るものです。

特に『20代の頃に私が知っておきたかった資産形成に関すること』をメインの題材としています。色々な方向から資産形成についてアプローチし、みなさんにお役に立つ情報を提供できれば幸いです。

管理人の経歴などが気になる方はサイトコンセプトと管理人の自己紹介をご覧ください。記事一覧はこちらからご覧いただけます。

銀行の預金利息が低くなってかなり経ちますが、日本は成熟した経済立国で金利の上昇は見込めません。資産運用でこれから始めるとなると不動産投資が浮かびます。不動産投資を始める際には何冊も本を読んで勉強する必要はありません。

ポイントと基礎知識、更に現状を押さえておけば大丈夫です。まず、投資するものはどんなタイプにするのか。都市部ならば単身向けのマンションで良いのか、地方向けは単身のマンションなのか家族向きの一戸建てなのか、リサーチがとても重要になります。そして最初に、あらゆる点でのリスクを知っておく事が大切です。

不動産投資については新しい動きが有り、去年の銀行における融資額が15%も増えていて、今年からは融資の条件も厳しくなる兆しがあります。不動産投資の始め方はどんなことを考慮すればよいのか、4つの事を提案します。

この記事をご覧の方には初心者向けに不動産投資の基本を紹介もおすすめです。

つい最近、大学時代の友人と数年振りに会う機会がありました。その友人は、会社の業務とは別に、不動産投資で毎月15万円ほどの利益を上げてようで、私がほとんど分からない不動産投資のリアルな話を聞く機会がありました。友人の話では、不動産投資には数年取り組んでいるようでした。
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貯金0円からでも不動産投資はできる!?

財布に金がない・貯金0円イメージ

どうして不動産投資は貯金が無くてもできるのでしょうか?それは、お金を借りるための担保があるからです。家のローンを組む時にどうして会社員に何千万円も金融機関がお金を融資するのかと言えば、家自体が担保になるからです。返済が出来なくなった場合でも、担保を売れば返済に充てられます。

不動産への投資と株やEXへの投資の違いは、リスクの多さです。株やEXの場合、投資をしたお金は運悪く戻ってこない可能性があります。ところが土地と建物は、現物資産なので0になってしまうことはありません。

銀行としては、不動産売買に融資をする場合は、収益を生む可能性の高い不動産に融資したいのです。融資をする相手は、土地と家屋になりますので、収入がほとんどない主婦や何の補償もないフリーターだったとしても融資される可能性があるのです。

フルローンを勝ち得る物件の条件は二つ

一つ目は、「積算評価の高い物件を選ぶこと」です。積算評価では土地と建物を別々に計算します。計算方法は下記のようになります。

  • 土地の価格=路線価×土地の面積(m2)
  • 建物の積算評価=再調達価格×延床面積(m2)×残存年数×法定耐用年数

再調達価格はもう一度同じ建物を建てた時の価格で、耐用年数は建物の種類で法的に決められている年数です。残存年数とは計算時から耐用年数までの年数を指します。これら土地と建物の評価を足した合計が購入価格より高ければ、その物件の積算評価は高いとされます。

もう一つは、「収益評価が高い物件を選ぶこと」です。収益評価とは、家賃収入が月々のローンの返済額を上回る場合のことです。

物件を現地で確認できる人の方が強い

リビングルーム・物件の現地確認

不動産投資なのですから、やはり高い収益を上げたいものです。家賃収入を得てローンを払うのですから、家賃収入を増やすほど高い利回りとなります。つまり、安く買って高く貸すことが出来れば理想的になる訳です。安い物件は郊外にあります。

家賃収入は購入費ほどには低下しませんので、郊外の中古物件に旨みがあるのです。もちろん現地に出向いて物件のまわりが活気があるのか、需要はありそうなのかしっかりと現地調査をします。人通りや交通の量、家屋の外、内のチェックをしっかりとします。

自分の物件が空室になってしまったらと考えると、現地調査は手を抜けない大切な判断基準です。自分が徹底的に歩き回って調査すれば、空室になってもすぐに借り手がつく可能性は大きくなります。後で、やればやっただけのことはある。と思うことでしょう。

ロバート・キヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」の中にある言葉が、「不動産投資」にとても重要なヒントを教えてくれます。金持ち父さんはひたすら「資産」をもつことに集中し、「負債」をもってはならないと教えている点です。

不動産投資という事をあてはめてみると、不動産投資ではひたすら資産をもつことに集中し、収益を上げない様な物件は選んではいけないと教えているのです。家賃収入を返済額が上回る様な物件を、長期のローンを組んで融資を受けるなどの行為は絶対にするな。というのが金持ち父さんの教えです。

リフォームや引っ越しなど
不動産に絡む職の経験があると有利

不動産投資で最も重要な部分が、家賃収入です。家賃は周りの環境、例えば駅から徒歩○分や日用品を買うことができるお店が近いか、年代によっては学校などあらゆる要素が加味されます。

こんな時、引っ越し業者なら人気のエリアを始め、人気の物件はどんなものなのか実体験をもとに知ることができます。的確な家賃が設定でき、利益をもたらす可能性は十分です。

家主にとって心配な要因は、空室が出てしまった場合です。引っ越し業者の場合は自身の仕事の繁忙期で需要と供給のバランスを身を持って知ることが出来ますので、自分の不動産で投資するには十分に自分の知識を活かせます。

賃貸住宅を貸す業務は、不動産の仲介業者ですが、たとえ家主が高い家賃を設定したくても仲介業者は当然情報を多く持っていますので、仲介業者が納得しなければ家賃を訂正せざるを得ません。

不動産仲介業でも投資に向く人と向かない人がいるとは思いますが、不動産仲介業に就業中の人や職業を体験した人が不動産投資を始めるとうまく行く可能性が大きいと思います。

また家賃を決める要素にリフォーム代が大きく左右します。これを考慮すると自分で「費用を抑えてくれる業者を探す」よりは「自分のノウハウでリフォームを節約する」ことで家賃収益を上げることが可能になります。

リフォーム業者で仕事をなさっている人は、リフォームの質を上げて予算を低く抑えることが出来るでしょう。この様に不動産に絡む職の経験をした人が、不動産に投資するのはかなり有利な条件と言えます。

新規参入は今がギリギリのライン
人口減少や地方衰退が始まったら?

田舎の町と高齢者・人口減少

2017年4月現在で、銀行からのアパートローンの融資額が昨年から引き続き15%以上の増加をしています。2016年はアパートローンへの貸出額が最高を記録したそうです。巷の金融機関の中では、新規参入の人達の考えが「甘すぎる」と驚きを隠せないケースも多々あるのだとか。

アパートローンの融資は、以前は新築アパートに関しては頭金0で融資が下りる例も多かったのが、最近は金融庁からの通達で「ローン自体の事業性を重要視すべき」と注意事項が金融機関を回っていると言われています。

以前は自己資金が無くても始められるという謳い文句の不動産投資でしたが、新規参入するには今がギリギリのラインかもしれませんね。

人々が何気なく行っている毎日の生活を送るための行動、郵便局、新聞、買い物、病院、ゴミ収集や下水道、電気、鉄道などのインフラは、ある一定の人口があるために供給されています。

ところが、現在日本では人口減少が既に始まっています。特に地方の高齢化は、地区によっては深刻です。

つまり不動産投資を行う以上、長期的なビジョンを持たないと採算が取れないので「不動産を地方で安く買って家賃収入をある程度取る」という図式は成り立つ立地と成り立たない立地が出始めるという事です。

魅力的な不動産投資ですが、これから新規参入するのにはリスクについて良く考える必要があります。10年先の人口減少や地域の衰退も踏まえて現実的に考えましょう。

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拠出金額が全額所得控除され、利息などに課税されることも一切ありません。受け取り時にも税制優遇があるので、将来の資産形成に最も効果的な投資方法と言えます。

この記事をご覧の方には「iDeCoは税制上“ほぼ確実”に資産形成ができる制度|個人型確定拠出年金について」も参考になります。

当サイトでは資産形成のお手伝いに役立つ情報を提供していますが、税制上“ほぼ確実”に資産を増やすことができるiDeCo(個人型確定拠出年金)についての紹介をしていませんでした。自分事ですが、今年からフリーランスになった関係で、iDeCoに月68,000円積み立てることができるようになりました。いい機会なので、今回はiDeCo(個人型確定拠出年金)について紹介します。
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